公 屋 、 居 屋 的 資 源 損 耗  (一)

租值消散

 

張五常教授曾發表多篇有關租值消散的文章

 

何謂租值消散

在自由市場,一件商品的價值或租值是由供求所決定的。而商品的分配則取決於價格競爭,價高者得。若價格競爭受外在因素干預,商品的租值將隨管制而消失或減少。

舉例說,某住宅單位的市場租值為$8000,業主將可兼取$8000的租金。若在管制下該單位只能以$5000出租,業主所得減少為$5000。名義上住客應可兼取$3000的好處。這樣,該單位的$8000租值將由業主與租客所共享。但這結論可是大錯特錯。原因如下:

首先,當租金被壓制在$5000後,對該單位的需求必定上升。在僧多粥少下,租客可能需透過排隊或其他手段方可成功入住。(香港的公屋或居居都存在類似情況。)因此租客所需付出的代價將遠遠超出$5000的租金。假若租客花在非價格競爭的代價為$3000,那麼租客的實際支出將為$8000,相等於沒有管制的代價。在租客毫無得益而業主少收$3000的情況不,該少收的$3000將成為社會的淨損失。換句話說,$3000的租值將因管制而不冀而飛。

從另一角度看,若沒有價格管制,競爭者便不需投入資源,如努力、時間等進行非價格競爭,所有資源將用於生產以增加其購買力。由此,社會的產值將可提高。

居屋與公屋的租值消散

香港的居屋與公屋政策,同樣存在著格價管制的問題和租值消散的問題,競爭者為求及早入住居屋或公屋,大量花費資源於各樣的非價格競爭,包括虛報資料、排隊較表、減少工作以符合入息審察等。而政府還需花費大量人力物力處理申請、安排上樓、杜絕欺騙等。這倘大的開支嚴重耗損有限的資源,所構成的損失難以估計。

(有關租值消散的討論,將於"Learning space"再作解悉。)

經濟人 (21/6/2000)

 

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